21世纪经济报道 见习记者黎雨辰 北京报道

公募REITs的诞生，是中国不动产金融探索道路上的新里程碑。迄今为止，我国公募REITs市场建设稳步推进，为盘活存量、优化配置、增长模式转型升级等重大问题提供了新的思路和契机。

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在REITs为投融资渠道注入活水，持续构建金融新生态、推动实体经济高质量发展的背后，基金管理人做出了哪些努力，又对公募REITs市场拥有怎样的看法与展望？4月11日，华夏基金基础设施和不动产投委会主任、基础设施和不动产业务部联系行政负责人莫一帆做客21世纪经济报道“公募REITs宣传周”，并与21世纪经济报道记者分享了他的观点。

以下为对话内容：

21世纪：区别于常见的基金产品，能否和观众简单介绍下REITs的特殊性主要体现在何处？您如何看待REITs和传统投融资工具之间的关系？

莫一帆：公募REITs不同于普通的公募基金，主要具有以下特点：

一是资金投向不同。公募REITs主要投向一个或多个，具有持续、稳定现金流的基础设施或不动产项目，而普通公募基金主要投资标的为分散化配置的股票、债券等。

二是收益来源不同。公募REITs收益来源主要为底层资产稳定的经营收益和物业资产小幅的增值收益，而普通主动型公募基金除股息、利息收益外，还包括通过灵活调整投资组合获取的资本利得，指数型公募基金的收益情况则取决于所跟踪的指数表现。

三是产品定位不同。公募REITs借助管理人在基础设施项目投资和运营管理的专业优势及资源积累，通过投资收购和运营基础设施项目，获得基金价值的不断提升，而普通主动型公募基金主要依靠基金管理人的主动投资能力，通过灵活配置股票、债券等证券，实现投资收益。

与投资于股票和债券的基金相比,公募REITs具有中等风险、中等收益的特征，一般来说，投资收益和风险介于股债之间。公募REITs是对传统投融资工具的创新和有益补充。特别是在利率下行的大环境下，这类产品具有比较强的吸引力。

21世纪：作为紧密依托于不动产项目而生的创新型投资产品，REITs在推动实体经济发展的能力上是否存在独特的优势？

莫一帆：公募基础设施REITs有助于突破基础设施建设和不动产领域投资过于依赖负债的瓶颈，对进一步加强和完善我国基础设施建设，推动经济高质量发展意义重大。公募REITs产品为基础设施项目提供了新的退出渠道，有助于盘活存量资产，形成存量基础设施资产和新增投资的良性循环。

原始权益人企业通过发行公募REITs产品提前收回部分投资，降低债务融资规模、改善财务结构，回收资金可用于投资新项目，持续为我国基础设施建设提供新的资金来源，更高效地实现基础设施补短板，更好地服务实体经济高质量发展。

21世纪：目前华夏基金已有6只公募REITs产品在市，能否简单谈一谈这些产品的整体情况和市场表现？

莫一帆：目前华夏基金管理的6只公募REITs产品，底层资产涵盖了高速公路、产业园区和保障性租赁住房，总发行规模约170亿元。6只产品上市以来，底层项目整体运营平稳。从二级市场表现来看，产权类产品（包括产业园区和保障性租赁住房）上市之后普遍上涨，整体涨幅较好，高速公路类别产品前期走势相对较弱一些，但是随着今年运营环境显著改善，也有望进一步展现投资价值。

21世纪：当前华夏基金的产品发行数量已高居市场首位，2022年下半年更有多只产品齐头并进，接连上市。在您看来，华夏基金能够对REITs产品持续发行，其主要“秘诀”、或竞争优势在哪里？

莫一帆：一是人才储备和行业经验方面，基金管理公司核心竞争力之一卓越的人才。华夏基金早在2015年就组建团队开始REITs的研究工作，目前已经设置独立的REITs业务主办部门，即基础设施与不动产业务部，团队主要成员来自境内外基建和不动产领域知名的投资、资管和运营机构，在相关细分领域拥有多年丰富的投资及投后管理实操经验。

二是项目储备方面，华夏基金目前正在执行多个储备项目，底层资产类型涵盖产权类和经营权类各产品类型。华夏基金很荣幸能够和国内基础设施与不动产领域中最优秀的原始权益人企业携手同行，推进公募REITs。在产品推进过程中，华夏基金积极履行主动管理责任，坚持严选优选资产，稳妥推进优质项目的申报和发行工作。

21世纪：我们注意到，华夏基金旗下产业园区和保租房类REITs，其参与申报的配售对象总数均超200个，在同类产品中名列前茅，其中华润有巢REIT的配售对象更是高达432个。华夏基金是如何打造出这样一只受到投资者追捧的产品的？

莫一帆：华润有巢REIT是华润置地旗下有巢住房租赁、中信证券、华夏基金强强联合推出的重磅REITs项目，也是国内首单市场化机构运营的保障性租赁住房REITs。

底层资产是两处位于上海松江区的保障性租赁住房项目——有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目，是上海松江区“001号”、“002号”保租房项目，也是上海市推进保障性租赁住房发展的重要示范项目。受益于上海市和松江区产业蓬勃发展、新市民及青年人等人口净流入，依靠有巢住房租赁专业化的运营管理、高品质的物业运营服务、时尚的社区生活配套，底层项目自开业以来受到年轻人的青睐，实现了良好出租率及稳定运营。

有巢住房租赁作为本项目运营管理机构，是华润置地旗下独立的租赁住房资管平台。华润有巢依托华润集团、华润置地的资源禀赋，同时秉承了华润置地在持有型物业领域高效优质经营的丰富经验，在保障性租赁住房领域，特别是大型租赁社区运营管理方面展现了一流的市场化运营能力。截止目前，有巢住房租赁已入驻15座城市，管理房间量超5.5万间，公寓管理房间总量行业领先。

本项目基金管理人华夏基金是行业头部基金公司，公募REITs研究储备和管理经验丰富。专项计划管理人中信证券布局REITs十余年。两家机构储备了大量基础设施及不动产投资领域的专业人员，在REITs领域拥有丰富的经验。

综上我们认为，项目自身素质、运营管理人/原始权益人，基金管理人/专项计划管理人的专业能力，使得华夏基金华润有巢REIT受到市场的关注和投资者的认可。

21世纪：21世纪经济报道此前曾在华夏基金处了解到，公司的REITs基金管理团队将计划在未来更深入地参与到底层资产的主动管理中。具体来看，REITs基金管理人与项目运营方之间可以怎样提升协同性？

莫一帆：长期来看，REITs的风险收益特征最终反映的是底层资产的风险收益特征，运营管理能力和基金管理能力。

对于基金管理人来说，长期来看，通过不断提升主动管理能力、风险识别和管理能力，方能为投资人和资本市场持续创造价值、持续盘活存量资产。

一是公募基金根据专业、持续、深入的研究，为市场充分发挥资源配置功能，引导更多的资金、融资资源投资到优质基础设施，同时助力优质企业盘活存量，拉动增量，做大做强，服务于国家发展战略。

二是公募基金可以结合自身专业优势，与基础设施和不动产相关机构合作，进一步提升治理水平，包括ESG投资理念的实践，引导REITs上市平台和相关行业向负责任、可持续方向转型发展，

三是公募基金助力，也体现在发挥信息监督作用，提升REITs信息披露质量，助力资本市场更好地服务实体经济。

另一方面我想强调的是，运营管理机构的作用同样不可或缺。华夏基金很荣幸能够和国内基础设施与不动产领域中最优秀的运营管理方合作，我们的合作方企业在细分领域拥有多年成熟的管理经验、体系和资源。

我们认为，结合公募REITs的治理体系，基于基金和项目运营管理的特点，可在项目公司组织架构设计、制度制定、决策管理流程，运管机构考核机制设计及安排等方面明确各主体权责划分、提升协同性，既依托于外部运营管理机构的专业能力和经验，又切实履行管理人主动管理职责。

21世纪：您觉得“公募基金-ABS-SPV”的REITs产品结构的调整与简化，会在未来成为普遍趋势吗？这些调整可能将为公募基金公司带来哪些新机遇？

莫一帆：当前“公募基金-ABS-项目公司”的交易结构是在我国现行法律框架下的创新性尝试。目前我国公募REITs市场在仍处于探索和试点阶段，需要政策、市场和监管等多方面因素的协同推进。如修改基金法，可能使得REITs产品结构进一步简化，一方面与海外成熟市场的REITs产品结构更加贴近，另一方面也能减少中间层级的费用及沟通协调成本，有助于提高产品的运作效率。推动符合条件的基金管理公司和基础设施行业龙头企业设立专门从事REITs业务的子公司，有望为REITs市场带来更多的专业性和创新性。

如未来出现上述调整，可能为公募基金公司带来一些新机遇，提升REITs业务的运营效率、专业能力。公募基金公司可以通过积极参与REITs市场的发展，抓住新机遇，实现业绩和规模的双增长。

21世纪：有代表委员建议，可以推动符合条件的基金管理公司和基础设施行业龙头企业设立专门从事REITs业务的子公司。“成立REITs子公司”需要公募基金机构拥有哪些核心能力，华夏基金在成立REITs子公司上的规划和条件如何？

莫一帆：首先需要满足基金管理公司设立专业子公司的监管要求和条件。其次，与公募基金的传统业务相比，REITs业务在产品设计、运营维护等方面存在较大的差异，风险控制逻辑和要点有所不同，因此需要公募基金机构有较深刻的行业经验积累和专业人才储备。

就目前而言，华夏基金立足于把现有REITs业务做扎实，再根据公司的整体战略安排探索设立REITs子公司事宜。

21世纪：如何理解REITs在当前公募基金市场的地位和价值？

莫一帆：目前公募REITs的市场规模不大，只有800亿的体量，与传统公募基金规模相比仍处于发展的初期。但是我国过去几十年快速发展，沉淀了大量优质的基础设施资产，再加上百货商场、购物中心等消费类基础设施，适合于发行公募REITs的资产规模庞大，预计未来REITs将是个万亿级的庞大市场，前景可期。

通过加强前端培育、扩大资产范围、适度优化调整发行条件并提升项目审核效率等全周期措施，公募REITs常态化发行有望进一步推进，预计下阶段市场将进入快速发展期，能够为投资者提供更加丰富的基础设施REITs产品。在此背景下，公募基金管理公司可以通过不断提高自身的管理水平和技术水平，积极抓住市场机遇，实现业绩和规模的双增长。

21世纪：试点近两年来，我国公募REITs发行逐渐进入常态化，试点资产类型也呈现多样化发展趋势。当前华夏基金的项目储备情况如何？后续在公募REITs的布局方面有何规划？

莫一帆：当前华夏基金有多个执行阶段的储备项目，底层资产涵盖新能源、高速公路、产业园区、保障性租赁住房等类别，随着《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》和《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行相关工作的通知》出台，华夏基金也在积极研究最新的监管要求、布局消费基础设施领域。后续华夏基金仍将坚持严选优质资产，稳妥推进项目的申报和发行工作。

21世纪：公募REITs在国内仍是一个方兴未艾的年轻市场。展望未来中国公募REITs发展，您认为还有哪些表现或变化值得期待？

莫一帆：一是产品类型逐渐丰富、市场规模逐步扩大，随着REITs底层资产类别持续扩容，未来可能会有更多不同类型的REITs产品出现，以满足投资者的多样化需求，政策的鼓励和投资者的接受度提高也将为市场的快速发展提供动力。

二是市场参与主体更加多样化，推动长期机构投资者参与投资、支持民营资本发行、支持保险资管公司参与REITs业务，进一步丰富参与机构类型。

三是监管制度和规定更加完善，公募REITs市场在中国的发展还有很大的潜力和空间，未来可能会出现更多的变化和创新，有待政策、市场、监管等多方面协同推进。